自从在春交会某楼盘展位前填了一份表格，桂先生几乎每天都能接到售楼员的来电，“我们加推了一批特价房，您一定要来看看。”

　　“对方越殷勤，我越会选择观望。”桂先生对记者说，“这说明房价还会有下降的空间。”

　　桂先生的想法，代表了当下的多数购房者。

　　购房者的踌躇背后，是地产开发商的焦虑。

　　“今年年初，我一直坚信武汉楼市暂时调整、大势向好。”一位地产开发商说，“到现在，我依然相信大势向好的论调，但调整期何时才将划上休止符?”

　　冷淡的5月

　　截至当下，5月过去3周，全市房屋销量持续低迷。

　　据亿房网研究中心数据显示，5月第一周，全市商品房销售套数为1468套，环比增加605套，平均每天销售210套。至第二周，全市商品房销售套数降至1101套。第三周，全市平均每天售出商品房不到200套。

　　业内人士分析，5月第1周的全市商品房销量大增，是受到春交会的刺激;第2周的急速下滑则说明购房者逛完展会，继续观望;而第3周的销量趋冷是因为市民的注意力都集中在抗震救灾上，“总的来说，5月前3周的销量都是特殊背景下的产物，不能说明问题。”

　　另外一些业内人士都承认，今年5月武汉楼市的成交氛围，相较以往，淡了很多。

　　2007年，在地产市场超常规发展的背景下，5月前3周全市商品房销量分别为1769套、1586套、2247套，全月日均销售249套;而在“调控如雨”的2006年，5月全月日均销量达351套。

　　值得注意的是，即使拿出今年5月全市商品房销量，和往年被称为开始步入传统淡季的6月相比，依然不敌。

　　2007年6月，全市商品房销量为9157套，日销量295套;2006年6月全市商品房销量是6929套，日销量223套。

　　“今年5月的全市商品房销量还不及往年淡季时的一半，随着6、7月传统淡季的到来，阻挡购房者脚步的，除开观望，还有烈日。可以说，自5月起，武汉楼市已提前步入淡季。”一位业内人士说。

　　谁在冲淡5月楼市?

　　“冲淡5月楼市的因素有很多，首当其冲的，还是政策。”一位专家直言。

　　4月，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。其中规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。

　　房企所得税率提升，意味着地产开发企业得在每月的利润中拿出更多税费上缴，其手上的流动资金将进一步减少，加之为了防止CPI增长过快，银行准备金率反复上调，地产企业的资金实力一再迎来挑战。为了实现资金回笼，不少地产企业给出让利优惠以笼络人气。

　　“对于普通购房者，看过去年房价的瞬息万变后，在目前打折促销的背景下，都不敢贸然出手，反而会揣测房价何时触底。”朱戈说，“这一点在5月表现得尤为明显，历经过大量新盘扎堆上市及春交会后，武汉房屋销量并未出现预料中大幅回升，对于普通购房者，其得到的信号即楼市还在趋冷，现在还不能出手。”

　　自去年有关第二套房贷的政策明确后，大批的投资者撤离楼市。同时，A股的受挫，也使去年“在股市赚了钱来买楼”的盛景一去不复返，投资房产的行为再次锐减。

　　而“70/90”政策经过酝酿发酵，效应在当下已经得以体现。环顾当下面市的地产项目，其中、小户型房源都占据了相当的比例。对于具备刚性需求的购房者，可供选择的项目多了，自然就会多走走看看、货比三家。此类购房者亦是最容易受到价格波动影响的人群，在发现楼盘名目众多的促销活动而拿不准方向时，必然选择持币观望。

　　另外，新组建的住房和城乡建设部，将“保障和改善民生”的住房问题首次纳入政府工作报告。有消息称，今后城市商品房及保障性住房的比例将是3：7。此也将分流相当一部分的中低等收入购房者。

　　“当各类政策效应集中在一起发力，加上地产开发商的明争暗斗，当购房者参不透其中的道理时，必然选择观望，此即造成了今年5月楼市的整体冷淡。”朱戈说，“然而，需要明确的是，国家出台相关政策的目的并不是要打压地产开发商，而是要规范整个行业。因此，从长远看来，武汉楼市还是在往健康的方向上在走。”

　　暗战继续

　　在华润置地今年的工作计划中，对于凤凰城的营销计划，“消化剩余的所有房源。”

　　而对于同在积玉桥板块的金都·汉宫项目及金地·国际花园项目，一个打出科技牌，另一个以低于板块内房屋销售均价的价格入市，按照华润置地·凤凰城营销经理杨承皓的说法，“竞争很激烈。”

　　“为此，我们在营销上着重强调剩余房源的价值。”杨承皓说，“事实上，凤凰城剩余的房源集中在10号楼，均能望江，此对于中高端客户还是颇具吸引力的。”

　　据透露，华润置地今年下半年将面市的项目，不排除会根据市场需求，在价格、定位、营销上做出适当调整。

　　冷淡楼市中，高端地产项目正以其稀缺性火拼时，面向城市刚性需求购房者的项目也正在积极应对。

　　据武汉三金房地产开发有限公司陈明声介绍，目前古田板块的楼盘因为大部分面向适婚族及首次置业者，“都在努力争夺客源，只要比同板块其他楼盘卖得好，就算成功。”此背景下，谁能够对市场进行细分，找到客户的特点及生活追求，并拿出具备高性价比的房子，谁就是胜者。

　　坐落在光谷腹地的锦绣·龙城项目，在即将加推的新房源中，亦有一部分被定为特价房。“在保证产品品质的前提下，首要的，即在价格上吸引眼球，并给出一定的附加值服务，长城建设在今年的地产营销上，始终秉持这样的理念。”湖北长城建设实业有限公司策划总监李孚说。

　　“地产开发商暗战的过程，亦是地产市场走向理性的过程。”朱戈说，“尽管直到目前依然看不到后市转暖的迹象，但有一点是清晰的，武汉的5月楼市，房价正在向百姓购房力靠拢，房价正在向房屋价值回归。”